El contrato de obras en la LCSP: proyecto y ejecución
Contrato de obras en la LCSP: proyecto, supervisión, replanteo, certificaciones, modificaciones, recepción, plazo de garantía, vicios ocultos y resolución.
El contrato de obras es uno de los grandes tipos de contrato del sector público y el más reglado de la Ley 9/2017, de Contratos del Sector Público. Sus reglas específicas viven en los artículos 231 a 246 y cubren todo el ciclo: proyecto, supervisión técnica, ejecución, recepción, vicios ocultos y resolución. Este artículo sintetiza ese régimen partiendo del expediente de contratación, porque las particularidades de obras se montan sobre las reglas generales de efectos, modificación y extinción de los contratos administrativos.
Preparación y proyecto de obras artículos 231 a 236
Antes de adjudicar un contrato de obras, la Administración debe disponer de un proyecto que defina con precisión su objeto. El artículo 231 condiciona la adjudicación a la previa elaboración, supervisión, aprobación y replanteo del proyecto. Cuando se adjudican conjuntamente proyecto y obra, la ejecución queda condicionada a esos mismos hitos. La aprobación corresponde al órgano de contratación, salvo competencia atribuida por norma específica.
Clasificación de las obras artículo 232
A efectos de elaboración de los proyectos, el artículo 232 clasifica las obras en cuatro grupos:
La ley añade definiciones legales: primer establecimiento crea un bien inmueble; reforma abarca ampliación, mejora, modernización, adaptación o refuerzo; la reparación enmienda menoscabos accidentales (gran reparación si afecta a la estructura resistente, simple en el resto); conservación y mantenimiento atienden al deterioro por uso natural; restauración y rehabilitación conservan estética y valor histórico (la rehabilitación, además, dota al inmueble de nueva funcionalidad compatible); y demolición persigue el derribo.
Contenido del proyecto y responsabilidad artículo 233
El artículo 233 exige que el proyecto comprenda, al menos, memoria, planos, pliego de prescripciones técnicas particulares, presupuesto, programa de desarrollo de los trabajos, referencias para el replanteo y estudio (o estudio básico) de seguridad y salud, más la documentación legal o reglamentaria adicional. Para proyectos de primer establecimiento, reforma o gran reparación inferiores a 500.000 euros de presupuesto base de licitación (IVA excluido) y para los restantes tipos del artículo 232, la documentación puede simplificarse, refundirse o suprimirse en los términos del desarrollo reglamentario, salvo el estudio de seguridad y salud.
Salvo incompatibilidad, el proyecto debe incluir estudio geotécnico. Cuando la elaboración del proyecto la contrata íntegramente la Administración, el autor incurre en responsabilidad; si el estudio geotécnico no previó circunstancias que supongan un incremento superior al 10% del precio inicial del contrato en ejecución, se aplica la indemnización del artículo 315 con ese umbral del 10% (en lugar del 20% general).
Presentación del proyecto por el empresario artículo 234
La contratación conjunta de proyecto y obra es excepcional según el artículo 234: solo cabe cuando motivos técnicos obliguen a vincular al empresario a los estudios, o cuando la dimensión o dificultad técnica de la obra exija medios propios de empresa. Requiere anteproyecto previo redactado por la Administración (o, justificadamente, bases técnicas). El contratista presenta el proyecto al órgano para supervisión, aprobación y replanteo; si se detectan defectos o precios inadecuados, se subsana conforme al artículo 314 y no puede iniciarse la obra hasta una nueva aprobación.
Supervisión del proyecto artículo 235
El artículo 235 obliga a solicitar informe de la oficina o unidad de supervisión cuando el presupuesto base de licitación sea igual o superior a 500.000 euros, IVA excluido. Por debajo es facultativo, salvo que la obra afecte a la estabilidad, seguridad o estanqueidad, donde vuelve a ser preceptivo. La oficina verifica el cumplimiento de las disposiciones legales, reglamentarias y técnicas aplicables; la responsabilidad por aplicación incorrecta se exige conforme al artículo 233.4.
Replanteo del proyecto artículo 236
Aprobado el proyecto y antes de aprobar el expediente de contratación, el artículo 236 exige efectuar el replanteo: comprobar la realidad geométrica de la obra y la disponibilidad de los terrenos. En infraestructuras hidráulicas, de transporte y de carreteras se dispensa de la disponibilidad previa, pero la obra no puede iniciarse hasta formalizar la ocupación conforme a la Ley de Expropiación Forzosa. Hecho el replanteo, el proyecto se incorpora al expediente.
Ejecución y certificaciones artículos 237 a 241
Comprobación del replanteo artículo 237
La ejecución del contrato comienza con el acta de comprobación del replanteo. El artículo 237 fija que, dentro del plazo del contrato (no superior a un mes desde la formalización salvo casos excepcionales justificados), el servicio de la Administración comprobará en presencia del contratista el replanteo previo a la licitación. El acta la firman ambas partes y se remite al órgano que celebró el contrato.
Ejecución y responsabilidad del contratista artículo 238
Las obras se ejecutan con estricta sujeción al pliego de cláusulas administrativas particulares y al proyecto, y conforme a las instrucciones técnicas de la Dirección facultativa. Las instrucciones verbales deben ratificarse por escrito en el más breve plazo posible. Hasta que se cumpla el plazo de garantía, el contratista es responsable de todos los defectos de construcción (artículo 238).
Fuerza mayor artículo 239
El artículo 239 reconoce al contratista derecho a indemnización por daños y perjuicios en casos de fuerza mayor, siempre que no haya actuación imprudente por su parte. La ley enumera tipos tasados: incendios por electricidad atmosférica; fenómenos naturales catastróficos (maremotos, terremotos, erupciones, movimientos del terreno, temporales marítimos, inundaciones y similares); y destrozos violentos en tiempo de guerra, robos tumultuosos o alteraciones graves del orden público.
Certificaciones y abonos a cuenta artículo 240
El artículo 240 ordena que la Administración expida certificaciones mensuales en los primeros diez días del mes siguiente, comprendiendo la obra ejecutada conforme a proyecto. Son pagos a cuenta, sujetos a rectificación con la medición final, y no suponen aprobación ni recepción. El contratista también tiene derecho a abonos a cuenta por operaciones preparatorias (instalaciones, acopio de materiales, maquinaria pesada adscrita) conforme al régimen reglamentario y siempre prestando garantía.
Tanto alzado y precio cerrado artículo 241
Cuando la naturaleza de la obra lo permita, el artículo 241 admite retribución a tanto alzado, sin precios unitarios. Puede configurarse como precio cerrado, con el efecto crítico de que el precio ofertado se mantiene invariable y no se abonan modificaciones para corregir errores u omisiones del proyecto. Exige preverlo en el pliego, definir y replantear previamente las unidades, garantizar a los licitadores el acceso al terreno y abonar mensualmente en proporción a la obra ejecutada.
Modificación, recepción, vicios y resolución artículos 242 a 246
Modificación del contrato de obras artículo 242
Las modificaciones acordadas conforme al artículo 206 son obligatorias para el contratista; la supresión o reducción de unidades no genera derecho a indemnización (artículo 242.1). Para unidades nuevas o de características distintas que no exijan nueva licitación, los precios los fija la Administración tras audiencia mínima de tres días hábiles al contratista; si este no los acepta, el órgano puede contratarlas con otro empresario, ejecutarlas directamente o resolver el contrato conforme al artículo 211. El régimen general se aborda en el artículo sobre efectos, modificación y extinción de los contratos administrativos, del que estas reglas son especialidad.
No tienen consideración de modificación: el exceso de mediciones que en global no represente un incremento del gasto superior al 10% del precio inicial (se recoge en la certificación final); y la inclusión de precios nuevos fijados contradictoriamente, si no incrementan el precio global ni afectan a unidades de obra que en conjunto excedan del 3% del presupuesto primitivo (artículo 242.4).
Recepción y plazo de garantía artículo 243
A la recepción concurren un facultativo designado por la Administración, el director de las obras y el contratista. En tres meses desde la recepción debe aprobarse la certificación final (ampliable hasta cinco meses en obras de valor estimado superior a doce millones de euros con liquidación especialmente compleja, si el pliego lo prevé). Si las obras están en buen estado, se reciben y comienza el plazo de garantía; si no, se hace constar y se concede plazo para subsanar defectos.
El plazo de garantía lo fija el pliego atendiendo a la naturaleza y complejidad de la obra y no puede ser inferior a un año, salvo casos especiales. Quince días antes de su cumplimiento, el director facultativo redacta informe sobre el estado de las obras. Si es favorable, el contratista queda exonerado de responsabilidad (salvo vicios ocultos del artículo 244), se devuelve la garantía y se liquida el contrato en sesenta días. Si no es favorable y los defectos son achacables a la ejecución, se ordenan las reparaciones a cargo del contratista (artículo 243.3). Sobre la garantía definitiva como tal, ver garantías en la contratación pública.
El artículo 243 también admite recepciones parciales por fases entregables al uso público y atribuye efectos de recepción a la ocupación efectiva o puesta en servicio por razones excepcionales de interés público, aun sin acto formal de recepción.
Responsabilidad por vicios ocultos artículo 244
Si tras el plazo de garantía la obra se arruina o sufre deterioros graves incompatibles con su función por vicios ocultos imputables al contratista, este responde durante quince años desde la recepción (artículo 244.1). En el mismo plazo responde de daños por vicios o defectos en cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad. Las acciones por daños materiales prescriben a los dos años desde que el daño se manifiesta. Pasados los quince años sin perjuicio manifestado, la responsabilidad queda totalmente extinguida.
Resolución del contrato de obras (artículos 245 y 246)
El artículo 245 añade, a las causas generales de resolución, cuatro específicas del contrato de obras:
Los efectos los regula el artículo 246: comprobación, medición y liquidación de las obras realizadas, con citación al contratista. Las indemnizaciones tasadas son 2% del precio de adjudicación (IVA excluido) por demora injustificada en la comprobación del replanteo; 3% por desistimiento antes del inicio o suspensión de la iniciación superior a cuatro meses; y 6% del precio de adjudicación de las obras dejadas de realizar (la diferencia entre lo contratado y modificado y lo ejecutado a fecha de notificación) en caso de desistimiento tras el inicio o suspensión superior a ocho meses, en concepto de beneficio industrial. Si las obras deben continuar por otro empresario o por la propia Administración por razones de seguridad o para evitar la ruina, el órgano de contratación puede acordarlo notificando previamente al contratista la liquidación de lo ejecutado.
Resumen: hitos del contrato de obras
| Fase | Hito clave | Referencia LCSP |
|---|---|---|
| Preparación | Elaboración, supervisión, aprobación y replanteo del proyecto | Art. 231, 233, 235, 236 |
| Supervisión | Informe preceptivo si presupuesto base ≥ 500.000 € (IVA excluido) | Art. 235 |
| Ejecución | Acta de comprobación del replanteo; instrucciones de la Dirección facultativa | Art. 237, 238 |
| Pago | Certificaciones mensuales y abonos a cuenta por acopios y maquinaria | Art. 240 |
| Modificación | Exceso de mediciones hasta 10% y precios nuevos hasta 3% no son modificación | Art. 242 |
| Recepción | Certificación final en 3 meses (5 meses si > 12 M€ y liquidación compleja) | Art. 243 |
| Garantía | Plazo no inferior a 1 año; vicios ocultos: 15 años | Art. 243, 244 |
| Resolución | Suspensión > 4 meses inicio o > 8 meses obras; desistimiento | Art. 245, 246 |
Conocer el régimen del contrato de obras te ayuda a leer correctamente los pliegos: qué debe contener el proyecto, cuándo aparece la oficina de supervisión, cómo se certifican los trabajos y qué umbrales internos (10% del exceso de mediciones, 3% de precios nuevos, 6% del beneficio industrial en resolución) marcan la frontera entre normalidad contractual y modificación o resolución. Para buscar oportunidades, consulta licitaciones públicas filtrando por CPV; y para profundizar en el régimen contractual, repasa los tipos de contrato, las garantías en la contratación pública y la preparación del expediente.
Preguntas frecuentes
El proyecto de obras es el documento técnico que define con precisión el objeto del contrato. Según el artículo 231 de la LCSP, la adjudicación de un contrato de obras exige la previa elaboración, supervisión, aprobación y replanteo del proyecto. La aprobación corresponde al órgano de contratación, salvo que una norma específica atribuya esa competencia a otro órgano. El contenido mínimo (memoria, planos, pliego técnico, presupuesto, programa de trabajos, etc.) se regula en el artículo 233.
El artículo 235 de la LCSP exige el informe de la oficina o unidad de supervisión cuando el presupuesto base de licitación del contrato de obras sea igual o superior a 500.000 euros, IVA excluido. Por debajo de ese umbral el informe es facultativo, salvo que la obra afecte a la estabilidad, seguridad o estanqueidad, en cuyo caso vuelve a ser preceptivo. La oficina verifica que el proyecto cumple las disposiciones legales, reglamentarias y técnicas aplicables.
El artículo 240 establece que la Administración expedirá certificaciones mensuales en los primeros diez días del mes siguiente, comprendiendo la obra ejecutada conforme a proyecto durante ese período. Son abonos a cuenta, sujetos a las rectificaciones de la medición final, sin suponer aprobación ni recepción. El contratista también puede percibir abonos a cuenta por instalaciones, acopio de materiales y maquinaria pesada, prestando previamente garantía. Las reglas generales sobre pago están en los artículos 198 y 210.
El plazo de garantía se fija en el pliego según la naturaleza y complejidad de la obra y no puede ser inferior a un año, salvo casos especiales (artículo 243.3). Si vencido el plazo la obra se arruina o sufre deterioros graves por vicios ocultos imputables a incumplimiento del contratista, este responde durante quince años desde la recepción (artículo 244). Las acciones por daños materiales prescriben en dos años desde que el daño se manifiesta. Para la garantía definitiva en sí, ver garantías en la contratación pública.
El artículo 245 considera causa de resolución la suspensión de la iniciación por plazo superior a cuatro meses y la suspensión de las obras ya iniciadas por plazo superior a ocho meses imputable a la Administración. Si se resuelve por estos motivos, el contratista tiene derecho a indemnización: 3% del precio de adjudicación (IVA excluido) en el primer caso y 6% del precio de adjudicación de las obras dejadas de realizar en concepto de beneficio industrial en el segundo (artículo 246).
Cuando la naturaleza de la obra lo permita, el artículo 241 permite retribuir el contrato a tanto alzado, sin precios unitarios. Esa modalidad puede configurarse como precio cerrado, lo que significa que el precio ofertado por el adjudicatario se mantiene invariable y no se abonan modificaciones para corregir errores u omisiones del proyecto. Exige preverlo en el pliego, definir y replantear previamente las unidades, garantizar el acceso de los licitadores al terreno y abonar mensualmente en proporción a la obra ejecutada.